Ralf Bettges für COMFORT

Zu den Einzugsgebieten der wich­tigsten deutschen Innenstädte hat die COMFORT-Gruppe mit ihrem in Hamburg ansäs­sigen Bereich Research & Consulting ein aktuelles Ranking durchgeführt. Berlin, Hamburg und München als mit Abstand größte Städte nehmen die ersten Plätze ein. Ansonsten folgt die Rangfolge jedoch keineswegs mehr der reinen Stadtgröße, da die Größe der Einzugsgebiete teilweise ein Vielfaches der stadtansässigen Bevölkerung beträgt. Diesbezüglich verfügt Deutschland insgesamt über 18 „Millionenstädte“.

„Die Untersuchung“, so COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen, „umfasst sämtliche Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern, von denen es in Deutschland aktuell insgesamt 38 gibt. Hierfür wurde ausgehend von der langjährigen Marktkenntnis und …

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Sabine Pentrop für TLG Immobilien

„Die Immobilienmärkte in Dresden und Leipzig profitieren von den guten wirtschaftlichen Bedingungen in Sachsen. Dies schlägt sich in stabilen und steigenden Preisen für Wohnimmobilien nieder. Aber auch die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien wächst.“ Dieses Resümee zieht Klaus-Dieter Schwensen, Leiter der Niederlassung Süd der TLG IMMOBILIEN, aus der Analyse des aktuellen Berichts „Immobilienmarkt Ostdeutschland 2011“, den das Unternehmen jetzt vorgelegt hat. Dieser Bericht dokumentiert in fortlaufender Reihenfolge seit 1993 die jährlichen Entwicklungen in allen kreisfreien Städten Ostdeutschlands in den Segmenten Wohnen, Büro, Einzelhandel und Gewerbe und ist in seiner Art einzigartig.

Gewerbeimmobilien: Sinkende Büroleerstände und mehr Verkaufsflächen

Wie die deutsche Wirtschaft insgesamt, können auch Dresden und Leipzig von einem günstigen konjunkturellen Umfeld profitieren. So konnte der Büroflächenumsatz in Dresden 2010 um etwas acht Prozent gesteigert werden.

Auch die Bodenpreise für gewerbliche Flächen kletterten in Dresden auf 35-140 €/m². In Leipzig hingegen wurden mit 20-90 €/m² deutlich weniger gezahlt.

Die Mieten für Büros mit einfachem bis mittleren Nutzwert blieben in beiden Städten unverändert (Leipzig 4,50-7,50 €/m² und in Dresden bei 4,50-8,00 €/m²). Für Räume mit gutem Nutzwert liegt der Einstiegspreis in Dresden bei 8,00 €/m² und in Leipzig bei 7,50 €/m². In der Spitze werden in Dresden 11,00 €/m² und in Leipzig 11,50 €/m² verlangt.

Einzelhandel floriert

Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien gibt es in Leipzig kaum Leerstand und es werden nach wie vor die höchsten Mieten für City-Einzelhandelsflächen in ganz Ostdeutschland außerhalb Berlins verlangt. Sie reichen bei Flächen bis 100m² im Nebenkern von 15,00-35,00 €/m² und im Geschäftskern von 40,00-120,00 €/m²; und für Flächen ab 150m² im Nebenkern von 10,00-15,00 €/m² und im Geschäftskern 25,00-60,00 €/m²).

Ostdeutschlands flächenmäßig größtes Einkaufsangebot hat neben Berlin nun jedoch Dresden zu bieten. Ein Grund ist die Erweiterung der Altmarkt-Galerie, an der auch die TLG IMMOBILIEN beteiligt ist. Hier werden auch die höchsten Einzelhandelsmieten der Stadt erzielt: für kleinere Flächen bis 100m² im Nebenkern …

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André Stark für LÜHRMANN Deutschland

In 79 Prozent und damit 187 aller 239 von LÜHRMANN untersuchten Innenstädte sind die Ladenmieten in den 1A-Lagen insgesamt gestiegen oder blieben stabil. Diese Zahlen veröffentlichte LÜHRMANN jetzt in seinem zur Fachmesse Expo Real 2011 in München veröffentlichten Lagenführer LÜHRMANN L3, der die besten Einkaufslagen sämtlicher für den Einzelhandel relevanten Standorte in Deutschland lückenlos abbildet. Lediglich 21 Prozent der deutschen Einkaufsstraßen erlebten demnach sinkende Mieten. Lag die durchschnittliche Spitzenmiete eines 80 bis 100 Quadratmeter großen Ladenlokals in Bestlage vor einem Jahr noch bei 60,2 Euro pro Quadratmeter, ist sie binnen Jahresfrist auf 60,8 Euro gestiegen.

Noch eindeutiger ist der positive Trend bei den vierzehn deutschen Städten mit über einer halben Million Einwohner. Hier sind in 86 Prozent, und damit bei 12 von vierzehn Innenstädten, die Spitzenmieten in der 1A-Lage gestiegen. Die durchschnittliche Spitzenmiete kletterte in den Metropolen von 211,6 Euro auf 216,1 Euro pro Quadratmeter.

Auch in diesem Jahr ist die Kaufingerstraße in Münchens Innenstadt der teuerste Einzelhandelsstandort Deutschlands mit einem Anstieg der Spitzenmiete um 9,4 Prozent auf 350 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch der zweite und dritte Platz des Standort-Rankings haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert: Auf Platz zwei steht die Berliner Tauentzienstraße mit einer Spitzenmiete von monatlich 300 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von der Spitalerstraße in Hamburg, wo für den Quadratmeter bis zu 280 Euro erzielt werden. Beide Mieten sind im Vergleich zum letzten Jahr gleichbleibend stabil. Die Frankfurter Zeil hingegen, letztes Jahr noch gemeinsam mit Hamburg auf Platz drei, fällt mit 275 Euro (-1,8%) um einen Platz zurück auf den vierten Rang.

Auf den folgenden Plätzen: die Stuttgarter Königstraße mit 270 Euro und einem Plus von 8 Prozent, die Hohe Straße in Köln …

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Kathrin Friedrich für COMFORT

COMFORT hat auch in diesem Jahr ein umfangreiches Mietranking für Ladenlokale in den 1A-Lagen aller deutschen Bundesländer vorgelegt. Das Mietpreisranking ist ein wichtiger Teil des umfangreichen COMFORT-Marktberichtes, der bislang traditionell zur Expo Real in München vorgestellt und veröffentlicht wurde, in diesem Jahr jedoch aus Aktualitätsgründen erst zu Beginn des Jahres 2012 erscheinen wird. Nachdem die Mieten im vergangenen Jahr trotz Nachwirkung einer akuten Wirtschaftskrise in den untersuchten 170 Städten nur um marginale 0,1 % sanken, gewannen sie nach Auswertung der Mietverträge der ersten neun Monate des Jahres 2011 nun wieder 1,1 % hinzu. Die Werte gelten für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen zwischen 80 und 120 m². Die Untersuchung der Mietpreisbewegungen der größeren Ladenlokale zwischen 300 und 500 m² Verkaufsfläche ergab ein Plus von rund 0,5 % gegenüber 2010.

„Dabei handelt es sich natürlich nur um einen statistischen Mittelwert, der mit der tatsächlichen Entwicklung in den allermeisten Städten wenig zu tun hat, “ sagt Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH und für die COMFORT-Gruppe bundesweit für die Koordination der Vermietung von Ladenlokalen zuständig. Dazu falle die Entwicklung der Mieten regional und vor allen Dingen unterteilt nach Stadtgrößen zu unterschiedlich aus. Der Durchschnittswert, so Schalk, weise vor allen Dingen einen statistischen Nutzen auf und beleuchte einen bundesweiten Trend, der sich nicht zwangsläufig über alle Regionen und Bundesländer und Städte in gleicher Weise ziehen müsse. In den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern etwa steigen die Mietpreise im Schnitt um mehr als drei % und liegen damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Interessanterweise entwickeln sich die Städte der Größenordnung zwischen 250.000 und 500.000 Einwohnern mit einem Plus von 0,6% nur unterdurchschnittlich. Tatsächlich werden diese von den Städten mit Einwohnerzahlen zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern mit 0,7 % Plus minimal getoppt. Die geringste Performance weisen naturgemäß die Städte mit Einwohnerzahlen zwischen 40.000 und 100.000 auf. Hier konnte im Schnitt keine Veränderung gegenüber dem Vorjahr konstatiert werden. Die Veränderungen über den Verlauf von fünf Jahren können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden. Analog hierzu werden die Mietpreisentwicklungen für die Ladenlokale der Größenordnung zwischen 300 und 500 m² auf Seite 3 dargestellt.

Damit, so Manfred A. Schalk, habe sich ein zweijähriger Trend leichter Rückgänge nun wieder umgekehrt und die Mietpreise zollen der gestiegenen Nachfrage nach Ladenlokalen in den 1A-Lagen Tribut. Insbesondere in den Metropolen ziehen die Mietpreise wieder deutlich an. So verzeichneten die besten Lagen an der …

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH

Als preiswert erweist sich nach wie vor Leipzig, die einzige der untersuchten acht Städte, die bei den Kaufpreisen im Jahresvergleich einen leichten Preisrückgang verzeichnet. Die Mietpreise** sind seit Mitte 2010 in den meisten untersuchten Großstädten stärker gestiegen als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, am meisten in Hamburg (+ 7 %) und Berlin (+ 6,2 %). Damit bleiben die Märkte in diesen beiden Städten hochdynamisch, auch wenn in Berlin sowohl Miet- als auch Kaufpreise sich auf einem deutlich günstigeren Niveau als in der Hansestadt bewegen.

„Aufgrund der anhaltenden Dynamik lohnt es sich, weiterhin auf dem Markt für Wohnimmobilien zu investieren. Mieten und Kaufpreise werden sich auch in Zukunft in den Großstädten weiter positiv entwickeln. Auch wenn die Fertigstellungszahlen wie zuletzt wieder zulegen, der Neubedarf kann nicht gänzlich bedient werden und auch die Anzahl der Haushalte steigt weiter schneller als das Wohnungsangebot“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

Untersuchungsergebnisse der Residential City Profiles im Überblick:

Mietwachstum in allen deutschen Großstädten – Berlin, Hamburg und Stuttgart als dynamischste Mietmärkte

Die Attraktivität der Mietmärkte in Berlin und Hamburg nimmt im Vergleich der untersuchten acht deutschen Großstädte wie in den Jahren zuvor am stärksten zu. Die beiden Millionenstädte verzeichnen sowohl auf Jahressicht, als auch im Zwei-Jahresvergleich die höchsten Mietpreissteigerungen. In Hamburg stiegen die Mieten seit Mitte 2010 um 7,0 % auf 9,75 Euro/m²/Monat und binnen zwei Jahren um 14,0 %. Vorrangig werden in der Hansestadt von Mietern die Innenstadtlagen verstärkt nachgefragt. „Dagegen ist in Berlin das hohe Mietpreiswachstum flächendeckend, also auch in vormals weniger attraktiven Wohnlagen“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin. Durchschnittlich lag das Plus der Angebotsmiete innerhalb eines Jahres bei 6,5 % (auf 6,55 Euro/m²/Monat). In den letzten vier Halbjahren ist insgesamt sogar ein Anstieg um 11 % zu notieren. „Der Aufholprozess ist in vollem Gange, auch wenn der Abstand zu den anderen großen deutschen Metropolen bleibt.“

Fast doppelt so teuer wie in der Bundeshauptstadt ist das Wohnen etwa in München. Daran hat auch die zwischenzeitliche Pause beim Mietpreisanstieg nichts geändert. Die scheint nun vorbei. Die neuerliche Bewegung nach oben resultiert in einer Angebotsmiete von durchschnittlich 12,10 Euro/ m²/ Monat, gleichbedeutend einem Anstieg von 3 % verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Seit Anfang 2009 belasten, trotz zahlreicher Neubauprojekte an den Münchener Stadträndern, die Wohnungsmieten den Geldbeutel der Münchener um fast 4 % mehr.

Die durchschnittlichen Mieten in Stuttgart sind seit dem ersten Halbjahr 2010 um 5 % auf nun 9,40 Euro/m²/Monat gestiegen. Preissteigerungen wurden dabei im gesamten Stadtgebiet registriert.

Lediglich um knapp 2 % bzw. ca. 1 % legte die Durchschnittsmiete in Frankfurt und Köln zu. Frankfurt bleibt mit 10,85 Euro/m²/Monat die einzige Stadt außer München mit einem Mietniveau über 10,00 Euro/ m²/ Monat. Für Köln zeichnet sich eine dauerhafte Mietpreisstabilisierung ab. Aktuell werden ca. 8,50 Euro/ m²/ Monat notiert. Düsseldorf weist im Vergleich zum 1. Halbjahr 2010 einen Anstieg um mehr als 3 % auf nun 8,35 Euro/m²/Monat, damit in den vergangenen zwei Jahren einen Aufwärtstrend von über 7 % auf. Von einer Trendwende kann in Leipzig trotz 2 % Mietpreiswachstum im Jahresvergleich nicht gesprochen werden. Die Messestadt bewegt sich mit 5,00 Euro/m²/Monat deutlich am Ende der untersuchten acht Städte.

München und Hamburg bleiben im Markt für Eigentumswohnungen top – Berlin holt massiv auf  

München ist und bleibt auch der teuerste Markt für Eigentumswohnungen. Um über 12 % sind die Preise seit dem 1. Halbjahr 2010 gestiegen. Im Mittel 3.440 Euro/m² müssen für Eigentumswohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt bezahlt werden. Seit 2009 haben die …

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Sabine Pentrop für TLG Immobilien

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Magnus Danneck für Jones Lang LaSalle GmbH

Bundesweit 740.000 gezählte Passanten markieren höchsten Wert seit 2003

Marc Alfken, Leiter Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Jones Lang LaSalle: „Mit bundesweit 740.000 gezählten Passanten wird in diesem Jahr der höchste Wert seit 2003 erzielt. Die 1a-Lagen zeigen sich in guter Verfassung und viele nationale und internationale Handelsunternehmen befassen sich derzeit intensiv mit ihrer Standortexpansion. Die Passantenfrequenzen sind dabei ein wichtiger Indikator für die Umsatzchancen. Sie ergänzen die Aussagekraft gängiger Kriterien wie der Zentralitäts-, Umsatz- oder Kaufkraftkennziffer und tragen zum schlüssigen Gesamtbild einer Einkaufsmeile bei. Zudem runden sie das untrügerische Bauchgefühl der Handelsexperten mit Hard Facts ab. Gerade für internationale Handelsunternehmen, die derzeit verstärkt nach Deutschland expandieren, sind Frequenzen ein wichtiges Kriterium für den bundesweiten Standortvergleich.“

Über 7.000 Passanten pro Stunde – Eintrittskarte in die Top 25

Das Städteranking weist die Kölner Schildergasse mit stündlich bis zu 14.265 Passanten als meistbesuchte Einkaufsmeile Deutschlands aus. Die Toplage bewegt sich damit nur knapp unter ihrem 10-jährigen Mittelwert. Die Neuhauser Straße in München (13.515) belegt Rang 2 des Rankings. Mit bis zu 13.035 Passanten pro Stunde erzielt die Frankfurter Zeil nach Platz 5 im Vorjahr wieder ihren angestammten Platz unter den Top 3. Die Kaufingerstraße (12.975) verschafft München ine doppelte Präsenz unter den fünf bestplatzierten Einkaufsmeilen. Ein konstantes Bild zeigt die Stuttgarter Königstraße (12.185), die wie in den Vorjahren einen sicheren Platz in den Top 10 einnimmt. Wie München kann auch Hamburg gleich zwei Einkaufsstraßen in den Top 10 vorweisen. Fast gleichauf liegen die Mönckebergstraße (11.730) und die Spitalerstraße (11.190) auf den Rängen 6 und 7. Auch die Wiesbadener Kirchgasse hat sich seit 2008 fest in den Top 10 etabliert und erzielt in diesem Jahr eine neue Bestmarke (11.100). Der Dortmunder Westenhellweg (9.905) folgt auf Rang 9 und war seit Anbeginn der Zählungen mit nur einer Ausnahme im Jahr 2009 durchgängig in den Top 10 vertreten. Die Top 10 komplettiert die Kölner Hohe Straße (9.795) und verschafft auch der Domstadt eine Doppelpräsenz in der Spitzengruppe.

Frequenzen am Samstag durchschnittlich um 40 bis 50 Prozent höher als unter der Woche

Erstmals hat Jones Lang LaSalle in den 25 Städten mit den höchsten Ladenmieten ergänzend eine Zählung unter der Woche durchgeführt. Die Erhebung am frühen Donnerstagabend zeigt, dass die Besucherzahlen am Samstag durchschnittlich rund 40 bis 50 Prozent über den Spitzenwerten unter der Woche liegen. Die Toplagen der Hauptzählung stellen auch unter der Woche die Spitzenreiter. Auffallend ist das gute Abschneiden der Berliner 1a-Lagen. Besonders die Tauentzienstraße zieht wochentags fast ebenso viele Besucher an wie am Samstag. Hier dürfte sich die hohe touristische Attraktivität bemerkbar machen, die für Handelsunternehmen von hoher Bedeutung ist.

Wiesbaden, Trier und Flensburg führen Rankings nach Einwohnerzahlen an

Wie 2010 ist die Kirchgasse in Wiesbaden die bestfrequentierte Einkaufsmeilen in der Kategorie 250.000 bis 500.000 Einwohner . Es folgen die …

Brigitte Schroll für SEB Asset Management

Die zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig. Damit löst die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern Dresden ab, das 2008 das Ranking angeführt hatte und nun auf dem siebten Platz liegt. Leipzig erhält Spitzennoten, was das Angebot passender Büroflächen, die Kosten sowie die Architektur der Gebäude betrifft. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hannover, Berlin und München. Frankfurt am Main belegt aus Mietersicht den fünften Platz.

Hannover punktet bei den Mietkosten, Abzüge gibt es bei den Bürogebäuden und auch beim Standort allgemein. Berliner Büromieter loben die Architektur der Gebäude, große Pluspunkte sind außerdem die Attraktivität für Fachpersonal und die relativ günstigen Kosten. Negativ bewertet wird die mangelnde Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung – einzig Köln erhält hier noch schlechtere Noten. München punktet mit den besten Standortfaktoren und einer exzellenten öffentlichen Verkehrsinfrastruktur. An Frankfurt am Main schätzen Büromieter die Nähe zu Kunden und Absatzmärkten sowie die Verfügbarkeit von Fachpersonal. Während Berlin mit einem erneuten dritten Rang seinen Platz in der Spitzengruppe bestätigt, gehören die vier weiteren Städte aus der Top 5-Gruppe zu den Gewinnern der Studie.

Zu diesen Ergebnissen kommt die aktuelle Studie der SEB Asset Management, die vom Bonner Marktforschungsunternehmen EuPD Research mit wissenschaftlicher Begleitung von Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen – Geislingen HfWU durchgeführt wurde.

Nettomiete und Zustand der Bürofläche sind wichtigste Gebäudefaktoren

Insgesamt betrachtet haben niedrige Nettomieten und ein guter Allgemeinzustand knapp gefolgt von der öffentlichen Sicherheit für Büromieter die größte Relevanz. Einen ganz wesentlichen Einfluss auf die Entscheidung für oder gegen eine Bürofläche haben zudem die Flexibilität der technischen Infrastruktur und die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Zertifizierung hingegen spielt eine untergeordnete Rolle: Weniger als jeder fünfte Büromieter (17,2 Prozent) erachtet diese als sehr wichtig oder wichtig bei der Mietentscheidung. Tendenziell steigt die Bedeutung einer Zertifizierung mit der Größe der befragten Unternehmen.

Energieeffizienz ja, aber bitte ohne Zusatzkosten

Während rund 65,1 Prozent die Energieeffizienz als relevantes Kriterium bei der Büroauswahl beurteilen, sind nur 30,1 Prozent mit dem momentanen Stand diesbezüglich zufrieden. Das Niveau der Nettomieten in Deutschland wird mehrheitlich positiv bewertet, Nebenkosten und verbrauchsabhängige Kosten wiederum erzielen unterdurchschnittliche Zufriedenheitswerte. Nur …

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André Stark für Lührmann

Der Filialisierungsgrad in den fünfzehn größten deutschen Städten hat sich seit 2006 in der überwiegenden Anzahl der untersuchten Einkaufstraßen erhöht. Im Durchschnitt wuchs der Filialanteil um fünf Prozentpunkte von 59,9 Prozent (2006) auf nunmehr 64,9 Prozent Anteil am innerstädtischen Einzelhandel in der besten Einkaufslage.

„Unbeeindruckt von den Konjunkturschwankungen der letzten Jahre expandieren die Filialunternehmen weiter in die Innenstädte. Wir vernehmen eine ununterbrochen hohe Nachfrage nach exklusiven 1A-Ladenlokalen in deutschen Fußgängerzonen. Die Expansionsbestrebungen sind jedoch durch genaueste Selektion gekennzeichnet, es gibt signifikante Unterschiede zwischen einzelnen Lagen, Städten und Regionen. In Verbindung mit der Mieterqualität und dem Branchenmix kann der Filialisierungsgrad daher bis zu einem gewissen Grad auch als Indikator für die Wettbewerbsfähigkeit eines Einkaufsstandortes gesehen werden“, sagtAchim Weitkamp, Geschäftsführender Gesellschafter bei LÜHRMANN. „Da die besten Ladenlokale den höchsten Umsatz versprechen, werden die wenigen Premiumflächen in den beliebtesten deutschen Fußgängerzonen auch zukünftig im Fokus der erfolgreichen nationalen und internationalen Filialunternehmen liegen“, so Weitkamp weiter.

Die größten Veränderungen gab es in der Innenstadt von Frankfurt am Main mit einer Zunahme von 16,3 Prozent auf 67,2 Prozent. Filialunternehmen wie die Inditex-Linie Zara Home und das Prada-Label MiuMiu eröffneten hier erst kürzlich ihre ersten Läden in Deutschland. Dahinter folgen Düsseldorf mit 13,1 Prozent Anstieg auf 69 Prozent sowie Dresden (11,2 Prozent Zuwachs in fünf Jahren) auf 68,5 Prozent. Berlin belegt mit einer anteiligen Filialzunahme von 9,6 Prozent auf 69,5 Prozent Platz fünf, gefolgt von Hamburg mit 9 Prozent (Platz 6 mit 66 Prozent). München belegt mit 7,5 Prozent Zunahme auf 53,7 Prozent den neunten Platz.

Drei der fünfzehn Innenstädte verzeichneten hingegen einen Rückzug der Filialisten. Während in Dortmund der Anteil um 4,9 Prozent auf 74,6 Prozent sank, verringerte sich der Filialisierungsgrad in Essen um 5,9 Prozent auf 68 Prozent. In Hannover gab es mit 11,1 Prozent auf 64,3 Prozent den größten Rückgang. Vor fünf Jahren belegten Dortmund, Hannover und Essen noch die ersten drei Plätze der am stärksten filialisierten Innenstädte.

Dortmund hat höchsten Prozentsatz an Filialisten, München den niedrigsten

Trotz des Rückgangs hat Dortmund mit seinen …

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